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租金貸業務異化 多地監管出手規范

出處:互聯網金融周刊 作者:記者 劉雙霞 網編:王巍 2018-10-23

近期,上海老牌長租公寓寓見公寓資金鏈斷裂一事,再次將長租公寓以及租金貸模式推向風口浪尖。另一方面,北京商報記者也關注到,北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業務的監管。在分析人士看來,目前,長租公寓市場普遍存在著諸如激進的市場拓展策略、緊繃的資金鏈、魚龍混雜的參與者、無序的競爭業態等問題,被套路貸裹挾其中的各方,都會成為受害者,急需監管整頓。

多地監管出手整治

北京商報記者注意到,針對風險頻發的租金貸業務,監管部門已展開監管。10月19日,浙江省出臺了《關于促進長租公寓市場平穩健康有序發展的指導意見》(以下簡稱《意見》)第三條提到,嚴格規范“租金貸”業務。

具體來看,《意見》要求,從事住房房源委托出租業務的長租公寓企業不得自行開辦“租金貸”等金融業務。文件要求,不得與無放貸資質的機構合作開展“租金貸”等業務,不得誘導承租人簽訂“租金貸”協議,不得為承租人提供擔保等增信措施。

事實上,自今年來,長租公寓市場風險加速暴露,在其中起到推波助瀾作用的租金貸也迎來監管。9月30日,上海市金融服務辦公室發布相關文件,要求上海市小額貸款公司、融資擔保公司立即暫停與代理經租企業合作開展個人“租金貸”業務。同日,上海住建委也發布通知,要求代理經租企業不得與未經國家金融監管部門批準設立、無金融許可證的機構合作開展個人“租金貸”及相關業務。

早在8月23日,北京市住建委相關負責人重申,市住建委已經會同市銀監局、市金融局等調查“租房貸”,將嚴查這些中介機構的資金來源和流向,一旦查實將從嚴處罰。

對于上述監管舉措,麻袋研究院行業研究員蘇筱芮認為,各地出臺的監管舉措比較及時,通過發文提示、暫停業務等方式來防范租金貸風險。但長租公寓的市場并非局限于幾個主要城市,而是在全國都有業務,后續如有必要,推測監管部門可能會出臺全國范圍內統一的規范綱領,如可參考校園貸監管,銀監會、教育部等六部委《關于進一步加強校園網貸整治工作的通知》,銀監會發文整頓現金貸等。

“此前杭州市場租金貸事件,對于此類長租公寓市場是有較為明顯的影響的。這也會使得此類長租公寓政策更加強調對此類問題的管控。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,相比很多省市的租賃市場政策,浙江這次專門針對“長租公寓”進行政策出臺,應該說有很強的針對性。此前杭州鼎家的風波也引起了行業的關注。此次政策出臺實際上并不是說租金貸違規,而是強調了知情權,即租賃企業在開展此類服務中需要有告知的義務。

異化為長租公寓套利工具

“消費分期貸款+長租公寓”的模式,被認為是一項多贏的創新。然而,隨著行業的野蠻生長,“金融+長租公寓”的模式出現異化,部分長租公寓平臺借助租金貸業務瘋狂擴張,并形成資金池。

近期,上海老牌長租公寓寓見公寓資金鏈斷裂一事,再次將長租公寓以及租金貸模式推向風口浪尖。據初步統計,今年以來,已有好租好住、愛家愛公寓、長沙優租客、愷信亞洲、杭州鼎家五家分散式長租公寓“爆雷”。而分析人士指出,在這其中,租金貸扮演了不光彩的角色。中原地產首席分析師張大偉分析認為,長租公寓最大的問題,其實不在推漲房租,而是金融化帶來的“資金池”。

“與此前的校園貸、現金貸等產品相似,租金貸在發展過程中出現了普遍性的異化,從緩解租客資金壓力的金融工具逐步異化成了緩解長租公寓運營機構資金壓力的手段。”蘇寧金融研究院互聯網金融研究中心主任薛洪言表示,性質異化后,公寓運營機構成為租金貸的積極推動者,為了自身利益最大化,不惜犧牲租客利益,導致租金貸業務套路叢生、問題不斷,侵害了租客和房東的利益,而長租公寓市場魚龍混雜的競爭格局更是加劇了問題的嚴重性,急需監管整頓。

嚴躍進指出,租金貸業務其實是銀行等金融機構一次性撥款,然后撥給長租公寓企業或租客,這樣可以滿足長租的目的。現在提到的違規租金貸,其實是在租客不知情的情況下辦理了貸款,而且此類貸款用途不清晰。對于此類租房貸來說,未來使用需要注意一點,即需要在知情的情況下辦理。另外,后續此類貸款業務建議也要形成第三方資金監管的模式,防范資金被濫用。對于租客來說,參與金融服務本身有利于形成更好的租賃消費,但是也要警惕很多租金貸背后的還貸壓力等。

在蘇筱芮看來,“長租公寓+金融”模式作為長租公寓的盈利點之一,在長租公寓的攻城掠地中起到了推動作用。因此在租金貸業務監管收緊后,長租公寓的快速擴張態勢將會減緩。一些精耕細作、擁有雄厚資本實力的長租公寓品牌或迎來發展新契機,而一些無序經營、疊加高杠桿開展業務的長租公寓,不久后或被洗牌出局。

亟待監管細則出臺

不過,值得關注的是,市場對于租金貸業務的監管也存在分化。有觀點認為,監管對于租金貸不應一刀切,也有觀點指出,目前,租金貸業務風險頻頻爆發,行業遲早迎來洗牌,為了避免后續更大的風險事件,出臺較為嚴厲的政策是合理的。

在監管背景下,銀行也開始收縮租金貸業務。平安銀行于9月7日暫停租房貸款業務。同時,“房租貸”產品在平安銀行App上下架,也停止了與蛋殼公寓等租房中介機構的合作。

對于租賃市場的管控,嚴躍進建議,還是需要金融業務做支持,所以也很難說要打壓,后續對于此類租金貸業務,不能完全打壓,關鍵就是要讓資金的流動更為清晰。薛洪言表示,合規的租金貸業務,客觀上促進了租客的消費升級、幫助房東實現了租金的提前回籠,也為消費金融機構提供了優質的業務場景,一刀切的政策的確會對合規運作的相關各方帶來不便。為了避免后續更大的風險事件,出臺較為嚴厲的政策是合理的。

蘇筱芮指出,針對近期集中爆發的租金貸風險,政府相關部門應及時通報相關情況并出臺文件,使廣大群眾能夠加強防范,提高警惕。其次,除了對現有租金貸市場摸排整改,監管也可以引導持牌金融機構等帶頭開展租金貸業務,為有租金貸款需求的租客提供正規服務。最后,對于開展租金貸業務的平臺,應當監測其資金流向,杜絕資金池的存在,對于違規行為加大處罰力度;而對于租客,可以建立相關溝通渠道暢通信息,接受相關投訴、建議等。

北京商報記者 劉雙霞

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